banner

Financovanie obnovy a zatepľovania bytových domov

Úvod / Správa bytových domov / Obnova bytových domov

Akciová spoločnosť SPOOL si Vás  v  krátkosti dovoľuje oboznámiť s možnosťami financovania, ktoré je možné použiť pri obnove a zatepľovaní bytových domov, ktorým zabezpečujeme správu v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení. 

 

Nevyhnutnou podmienkou úspešnej realizácie obnovy a zateplenia bytového domu je dôkladná príprava. Tá spočíva okrem iného aj v analýze finančných zdrojov, ktoré možno rozdeliť do dvoch skupín:

•          Financovanie  z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv (vlastné prostriedky)

•          Cudzie finančné zdroje – úvery z bánk a od štátu, stavebné sporenie a dotácie od štátu

Najjednoduchším nástrojom je financovanie projektu vlastnými prostriedkami – z fondu prevádzky, údržby a opráv. Ten však spravidla (aj vďaka pomerne nízkym platbám do fondu) nepostačuje na rekonštrukciu väčšieho rozsahu (zateplenie, oprava strechy či obvodového plášťa a pod.). V podmienkach súčasnej ekonomickej reality tak možno prefinancovať len určitú časť nákladov. Pre vlastníkov bytov sa javí ako optimálne riešenie kombinácia vlastných a cudzích zdrojov financovania.

Ponúkame viaceré možnosti prefinancovania rekonštrukcie:

            ŠFRB

            Dotácia na odstránenie systémových vád

            Bankové úvery

ŠFRB - Štátny fond rozvoja bývania je účelový štátny fond určený na financovanie výstavby nových bytov a na zveľaďovanie existujúceho bytového fondu. Podmienky a výšku poskytovania finančných prostriedkov z fondu určuje zákon č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania (ďalej len ”ŠFRB”) v znení neskorších predpisov.

Z hľadiska vlastníkov bytov sú zaujímavé najmä nasledujúce účely:

            tepelná ochrana bytového domu

            odstránenie statických nedostatkov bytového domu

            odstránenie systémových vád bytového domu

Dotácie od štátu

Jednou z možností, ako získať časť finančných prostriedkov na obnovu bytových domov z verejných zdrojov, sú štátne dotácie. Predmetom programu Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR je spolufinancovanie odstraňovania systémových porúch bytových domov postavených panelovou technológiou. Ide o poruchy obvodových plášťov, obkladových dielcov štítových stien či stykov panelov, ako aj vystupujúcich konštrukcií schodísk lodžií a balkónov a pod. Legislatívne podmienky sú veľmi podrobne obsiahnuté v zákone č. 443/2010 Z.z.  o dotáciách  na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní s účinnosťou od 01.01.2011 (ďalej len zákon).   Objem poskytovaných finančných prostriedkov je limitovaný možnosťami štátneho rozpočtu, preto je dôležitým aspektom pri uvažovaní nad touto formou financovania obnovy bytového domu čas. Záujemcovia by sa teda mali poponáhľať s podaním žiadosti (termín je od 1. januára do 15. februára príslušného roka). Poskytnutie dotácie je podmienené predložením odborného posudku (musí byť vypracovaný autorizovanou osobou), ktorý obsahuje výsledky diagnostiky bytového domu s opisom systémových porúch s rozsahom a stupňom poškodenia, ako aj návrh spôsobu odstránenia každej systémovej poruchy a samozrejme, i orientačnú výšku nákladov na jej odstránenie. O dotáciu môže požiadať obec, bytové družstvo, správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí musia preukázať, že disponujú aj vlastnými zdrojmi (minimálne vo výške, ktorá je uvedená v § 10 zákona) na spolufinancovaní projektu (v súčasnosti je výška dotácie vyšpecifikovaná v § 8 zákona). Nenávratný príspevok – formou dotácie tak môže žiadateľom vykryť až polovicu nákladov spojených s opravami. Podľa zákona možno dotáciu poskytnúť len raz počas životnosti bytového domu. Táto skutočnosť má vlastníkov bytov motivovať, aby zabezpečili čo najväčší rozsah opráv v jednom balíku, pritom sa však nevylučuje ani možnosť dotácie len na jednu systémovú poruchu. 

Bankové úverové produkty

Banky ale  aj stavebné sporiteľne ponúkajú na obnovu bytového fondu úverové produkty, ktoré sú často porovnateľné s hypotékou. Minimálna výška úveru, ktorú možno získať z banky na obnovu bytového domu, je približne 6638 €. Lehota splatnosti sa štandardne pohybuje v rozmedzí  10, 15 až 20 rokov.

Stúpajúci objem poskytnutých úverov je okrem iného dôsledkom prijatých zmien v oblasti zábezpeky. V porovnaní s minulými rokmi banky ustúpili od svojich požiadaviek na zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou, spravidla stačí ručenie pohľadávkami vo fonde na prevádzku, údržbu a opravy. Inou formou zabezpečenia je záruka Slovenskej záručnej a rozvojovej banky, ktorá na tento účel vydáva záruky a ktorú banky považujú za istejšiu formu ručenia. Na druhej strane klienti, ktorí chcú a majú možnosť využiť túto alternatívu zabezpečenia úveru, musia zaplatiť poplatok za poskytnutie zábezpeky. Ďalším zabezpečením úveru pre banky je vinkuláciu  poistenia bytového domu.

 Na hodnotenie  bonity  správcov bytových domov, spoločenstiev vlastníkov bytov, bytových družstiev  neexistujú jednotné hodnotiace kritériá. Banky však zväčša prihliadajú najmä na hospodárenie bytového domu a na tvorbu fondu opráv, taktiež sa  hodnotí  či pomer neplatičov v bytovom dome (napríklad vo VÚB – čke  nesmie presiahnuť 5 %). Investícia si vyžaduje súhlas minimálne dvoch tretín vlastníkov bytov. Po splnení podmienok a predložení potrebných dokumentov možno úver čerpať spravidla už v priebehu 15 dní.

Slovenská záručná a rozvojová banka  pre správcov  bytových domov, bytové družstvá a pre spoločenstvá vlastníkov bytov poskytuje bankové záruky najmä pre financovanie zo ŠFRB ale aj za úvery. Účelom štátnej podpory je vytvorenie podmienok pre obnovu bytového fondu v bytových domoch.

Volksbank a.s. zabezpečuje financovanie obnovy a zatepľovania bytových domov formou  úverov pre správcov  bytových domov, bytové družstvá a pre spoločenstvá vlastníkov bytov.

ČSOB má v ponuke úver pre obnovu bytového fondu určený pre správcov bytových domov, bytové družstvá a  spoločenstvá vlastníkov bytov.

Dexia ponúka úvery pre správcov bytových domov, bytové družstvá,  spoločenstvá vlastníkov bytov. Účelom ich použitia je zateplenie bytového domu, obnova bytového fondu a predovšetkým odstránenie systémových porúch bytového domu.

OTP Banka na obnovu bytových domov ponúka financovanie pre správcovské spoločnosti, bytové družstvá a spoločenstvá vlastníkov bytov,

Tatra banka na financovanie obnovy bytového fondu ponúka pre spoločenstvá vlastníkov bytov a správcovské spoločnosti úver so splatnosťou  do 15 rokov.

Unicredit bank pre spoločenstvá vlastníkov bytov pripravila hypotekárne úvery, ktoré je možné použiť na údržbu nehnuteľností.

VÚB ponúka produkt s názvom úver pre  správcov bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov, ktorý je určený na opravy, modernizáciu a rekonštrukciu.

Wustenrot stavebná sporiteľňa ponúka v programe Rekofond financovanie rekonštrukcie a obnovy bytových domov.

Prvá stavebná sporitelňa ponúka stavebné sporenie pre vlastníkov bytov v bytovom dome, ktorý je spravovaný správcom ale aj pre spoločenstvá vlastníkov bytov. Môžete ho využiť na zateplenie, opravu fasády či rekonštrukciu kúrenia.